Застройщики начали заманивать покупателей скидками

Застройщики все чаще предлагают покупателям акции и скидки. Реальные цены сделок во многих городах заметно ниже тех, что указаны в рекламе.

Цены на жилье выросли почти на 40% с начала пандемии и продолжают расти до сих пор, говорит основатель компании Realiste Алексей Гальцев. Но льготная ипотека больше не актуальна, а ставки по кредитам будут только увеличиваться вместе с инфляцией и ключевой ставкой. При этом предложение на рынке новостроек растет. Все эти факторы привели к некоторой коррекции темпов роста цен: квартиры не подешевели, но дорожать стали медленнее. По данным "СберИндекса", за октябрь жилье в новостройках подорожало в среднем по России лишь на 0,9%. Тогда как с января по сентябрь цены росли на 2,4 — 4% ежемесячно.

"Застройщики были вынуждены среагировать на снижение спроса и ввели "предновогодние" традиционные акции раньше обычного: уже с сентября", — отмечает Гальцев. Такого не было с начала пандемии. К примеру, в Москве и Подмосковье различные ЖК предлагают скидки от 5 до 15%, а также различные программы, которые по сути тоже работают как скидка. Год назад в конце ноября застройщики предлагали дисконт максимум в 2%, добавляет эксперт.

Год назад предложение скидок было редкостью, отмечает руководитель "Циан.Аналитика" Алексей Попов. Сейчас застройщики предлагают это чаще, но все еще реже, чем в доковидный период. В Московском регионе в два раза выросло число лотов, по которым в прайс-листах застройщиков цена со скидкой обозначена явным образом (есть "зачеркнутая" и актуальная). Если весной было около 3,5 тысячи таких лотов, то сейчас их около 7 тысяч. "Завуалированными скидками является и применение инструмента предпродаж. В них, как правило, ценник ниже рынка, но и права покупателей в таких сделках защищены хуже. Уже были случаи, когда застройщик предлагал позже доплатить "разницу"", — говорит Попов.

Косвенным индикатором того, что застройщики все чаще дают скидки, является и увеличение разрыва между ценами сделок и ценами предложений. К примеру, сейчас стоимость квадратного метра в предложении в среднем по РФ на 18% выше, чем в начале 2021 года. При этом средняя цена "квадрата" в сделке (то есть цена, по которой в итоге продали жилье) выросла, по данным "Циан.Аналитика", лишь на 8%.

Такая ситуация во многих регионах. К примеру, в Москве прирост цены сделки с начала года 16%, тогда как цены в объявлениях поднялись на 20%. В Московской области цены поднялись на 15% и 17% соответственно. В Новосибирске квартиры в объявлениях подорожали на 14%, тогда как реально продаются лишь на 1% дороже, чем в начале года. В Красноярске прирост составляет 7% и 19%, в Челябинске 15% и 21%, в Краснодаре 59% и 72%. Хотя есть и обратная ситуация: в Казани, Екатеринбурге, Уфе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области стоимость сделок увеличилась больше, чем цена предложения, разница составляет от 2 до 12 процентных пунктов.

Новогодние акции и предложения только начинают появляться, отмечает гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. В Московском регионе, к примеру, скидок пока немного, но больше, чем в ноябре прошлого года. Из топ-20 московских застройщиков скидки на квартиры и апартаменты предлагает половина, в основном это небольшие дисконты в 3-7%, в отдельных случаях до 10-15% на выборочные лоты, чаще других — на многокомнатные квартиры. При этом многие застройщики предлагают не напрямую скидки на жилье, а разнообразные варианты рассрочки, субсидированной ипотеки, трейд-ин, скидки на машиноместа и кладовые.

Тренд последних 3-4 месяцев — совместные программы застройщиков с банками, отмечает владелец агентства недвижимости Мария Тарасова. Застройщик субсидирует банку от 7 до 10% стоимости квартиры (одни компании делают это за свой счет, другие за счет покупателя — увеличивая цену квартиры на эту сумму), а за это банк дает по этому объекту низкую ставку, например 1,2%. В итоге заемщик покупает квартиру, поскольку ипотечный платеж снижается и становится комфортным для него.

Однако ожидать падения цен на новые квартиры не стоит, сходятся во мнениях эксперты. "Скорее всего, будет небольшая стагнация. Возможно, просто остановка роста стоимости, — считает Тарасова. — Застройшики сейчас строят за счет средств банка, не дольщика, поэтому все старты сразу выходят по ценам готового жилья. Но покупать "первичку" все равно сейчас интереснее, чем вторичку, если у вас ипотека. Если есть наличные средства, то, конечно, выгоднее вторичные квартиры".

"Снижения цен мы не ожидаем, скорее стоит говорить о замедлении роста цен и стабилизации средних показателей, — говорит Шаталина. — В отдельных случаях, когда проект имеет серьезные недостатки или переоценен относительно ближайших конкурентов, стоимость может корректироваться за счет скидок, но это не будет массовым явлением. Новогодние скидки, скорее всего, будут небольшими и будут распространяться на ограниченный пул квартир".

Появление акций и скидок — реакция первичного рынка на снижение спроса, которое, однако, не приведет к резкому падению цен и распродаже жилья, так как спрос не сойдет "на нет", считает Гальцев. Люди продолжат покупать недвижимость, так как понимают, что откладывать некуда: инфляция будет только расти. "Мы ожидаем, что общий рост цен на недвижимость за 2021 год составит 22-24% и около 12% на первичном рынке", — говорит он.