Выгодно ли покупать дом обанкротившегося владельца на аукционе

Покупатели загородных домов и участков все чаще пытаются приобрести такие лоты на торгах по распродаже имущества банкротов. При этом получить выгоду от покупки можно, только если тщательно изучить рынок, считают эксперты.

В прошлом году спрос на загородные дома резко подскочил из-за пандемии, желания горожан выехать в менее людное место и распространения удаленной работы. При этом объем предложения сокращается, вымываются высоколиквидные лоты. В связи с этим покупатели вынуждены искать альтернативные варианты приобретения, говорит директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова.

"Рынок банкротного имущества в последнее время становится все более популярным как у профессиональных инвесторов, так и у тех, кто ищет дом для собственного проживания. Соответственно, стартовые цены лотов в ходе торгов могут расти, достигая рыночных показателей и даже превосходя их. Это касается объектов в привлекательной локации и в хорошем состоянии", — говорит исполнительный директор Российского аукционного дома Константин Раев. Среди участников торгов все больше физлиц — с начала прошлого года граждане активно скупают любую недвижимость, инвестируя в нее свои накопления.

На аукционы попадают дома разных ценовых категорий, от эконом до элитного сегмента, говорит Раев. Причины продажи недвижимости с торгов могут быть разные, но именно на распродаже банкротного имущества наиболее велик шанс купить что-то по привлекательной цене. "Здесь возможны торги на понижение, и есть потенциальная возможность купить лот с дисконтом 50% и более", — говорит эксперт.

Загородная недвижимость менее ликвидна и сложнее классифицируется, чем жилье в многоквартирных домах, отмечает пресс-служба "Промсвязьбанка". Оценить стоимость загородного дома, если он построен по индивидуальному нетиповому проекту, гораздо сложнее, чем квартиру. Поэтому и стоимость такого объекта на торгах в случае банкротства собственника может быть ниже реальной, в отличие от квартир в многоэтажном доме, их оценивают точнее и ближе к рыночной цене.

Для покупки высоколиквидного лота потребуется глубоко погрузиться в специфику данной темы и изучить все ее нюансы. В противном случае существует риск приобрести невостребованный вариант, считает Раджабова. Уровень дисконта зависит от конкретного случая, характеристик объекта и состава участников аукциона, объясняет ведущий аналитик компании "Этажи" Александр Иванов. "Аукцион сродни игре на бирже, когда выгоду получает тот, кто понимает, в какой момент и что нужно покупать, а главное — по какой предельной цене. Средний дисконт, который можно получить при покупке с аукциона, по нашим оценкам, находится на уровне 15-20%". Обычному человеку приобрести ликвидную недвижимость с аукциона с реальным дисконтом достаточно проблематично, считает он. Тем более, что сейчас появилось много механизмов доаукционной реализации действительно ликвидной недвижимости, например, срочный выкуп жилья, который позволяет реализовать объект более выгодно для должника.

Информацию о распродаже жилья должников можно найти, например, на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Достаточно подробная информация о недвижимости позволяет сравнить ее с аналогичными объявлениями на других сайтах. К примеру, с торгов сейчас продается дачный дом и участок в Астраханской области, стартовая цена около 1,7 млн рублей. Тогда как на других сайтах можно найти объявления о продаже похожих домов в том же садовом товариществе по цене в 2-3 раза ниже.

А вот дом площадью 29 кв.м в удмуртской деревне в 40 км от Ижевска выставлен на торги за 734 тысячи рублей. На других сайтах можно найти похожие дома по цене от 800 тысяч до миллиона рублей. При этом дом находится в залоге у банка и в нем зарегистрированы 4 человека, в том числе 10-летний ребенок. Это один из существенных минусов покупки банкротного имущества, отмечают эксперты: прежних жильцов придется выселять самостоятельно, а это и долго, и психологически тяжело. Из плюсов такой схемы покупки — большая прозрачность, считает Раев. Объекты тщательно проверяются, все обременения фиксируются, и они заранее известны покупателю.

Для участия в торгах необходимо иметь электронную цифровую подпись, которую оформляют буквально за пару дней, нужно зарегистрироваться на площадке, выбрать лот, подать заявку и внести задаток. Обычный размер задатка — около 20% от начальной цены. Победителю он идет в зачет платежа, проигравшим участникам возвращается. Торги проходят в электронном виде, участники могут делать свои ценовые предложения в любой момент. После каждого шага участникам дается время — обычно до 30 минут — на то, чтобы объявить свою цену.