Стоимость «вторички» растет вслед за ценами на квартиры в новостройках

Льготная ипотека на новостройки не привела к застою на рынке вторичной недвижимости. Спрос в этом сегменте тоже значительно выше прошлогоднего, а цены стремятся вверх.

В среднем по стране цена квадратного метра на вторичном рынке выросла за третий квартал на 1,4%, а с начала года — на 2,2%, сообщает портал «Мир квартир». Существеннее всего с января подорожал квадратный метр в Севастополе (на 10,4%), Череповце (9,9%), Махачкале (9%) и Чите (8,3%). «За последние месяцы настолько выросла стоимость новостроек, что покупатели стали обращать свои взоры на готовое жилье, которое в ряде городов уже дешевле, чем на первичном рынке», — говорит гендиректор портала Павел Луценко.

В III квартале на вторичном рынке жилья в Москве заключено более 41 тысячи договоров купли-продажи, это на четверть больше, чем в том же квартале 2019 года и самый высокий показатель за последние 7 лет, отмечают в «Метриум». «Высокий спрос, в том числе с привлечением заимствованных средств, обусловлен, во-первых, низкими ставками по ипотеке не только в рамках льготной программы, — отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Ключевая ставка достигла исторического минимума — 4,25%. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке — порядка 8%, в прошлом году она находилась на уровне около 10%». Во-вторых, из-за валютных колебаний многие торопятся вложить в недвижимость свои сбережения. В связи с этим повышенный спрос на жилье сохранится.

Первичный и вторичный сегменты рынка постоянно конкурируют друг с другом, и вслед за ростом цен на новостройки собственники вторичного жилья обычно тоже начинают поднимать цены, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. В Москве за квартал стоимость метра увеличилась на 3,4%. Росту цен способствует и ограниченное количество ликвидных объектов на рынке, отмечает Литинецкая. «Учитывая существенное увеличение цен в этом году, в следующем активный рост может прекратиться, но снижения ожидать не стоит», — считает она. В сентябре объем предложения сократился практически по всем районам Москвы, в некоторых — на 4-5%, отмечает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик. Цены в среднем по столице выросли за месяц на 2%.

Вторичные квартиры в ближайшие месяцы продолжат дорожать, хотя и не такими темпами, как новостройки, считает Луценко. По итогам года рост цен может составить до 4-5%, а если рубль будет ослабляться, то до 6-7%, прогнозирует он.

Есть и факторы, которые препятствуют подорожанию недвижимости, говорит Куликов. Это период пандемии в целом, введение новых ограничительных мер, из-за чего покупатели могут откладывать выход на сделку, что ослабляет спрос. «К этому нужно добавить еще и общее для многих игроков рынка чувство беспокойства и неуверенности в стабильности своего финансового положения, из-за чего они порой опасаются брать ипотеку», — добавляет Куликов.

Часть спроса на вторичное жилье будет потеряна из-за продления льготной ипотеки, говорит Куликов, — потенциальные покупатели перейдут в сегмент новостроек. Однако этот отток будет не настолько существенным, чтобы повлиять на уровень цен на «вторичке». Многие не хотят или не могут приобретать жилье в новостройке. «Большинство людей очень неохотно меняет район проживания. И если поблизости нет жилых комплексов подходящего ценового уровня, то с большой вероятностью они перейдут во вторичный сегмент жилья. Во-вторых, далеко не все покупатели готовы ждать достройки нового дома», — отмечает Куликов.

Несмотря на низкие ипотечные ставки, не могут приобрести жилье в новостройке те, кто расширяет жилплощадь — продавая «однушку», им нужно тут же переехать в «двушку», они не могут ждать окончания строительства, поясняют в «Миэль». Та же ситуация у тех, кто разъезжается с родителями или разводится, меняя одну квартиру на две. Или у тех, кто приезжает из других городов и не может одновременно платить и за аренду жилья, и за ипотеку.