Глава Минстроя рассказал, за счет чего могут снизиться цены на жилье

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на «Деловом завтраке» в «Российской газете» рассказал, за счет чего могут снизиться цены на жилье, в каких регионах застройщики смогут получить новые меры господдержки и как чувствует себя жилищно-коммунальная система страны. В Госдуму внесен законопроект, который многие посчитали законопроектом о всероссийской реновации. Но так ли это?

Владимир Якушев: Авторы законопроекта имели в виду не реновацию в московском варианте (переселение в большей части за счет бюджета города), а комплексное развитие территорий. Там содержатся инструменты, с помощью которых застройщик, выходя на ту или иную территорию, может построить дома, создать современную среду и расселить людей в полноценное жилье, действуя в правовом поле, не нарушая права граждан. Но финансирование из федерального бюджета там не планируется.

В России в скором времени может появиться четкий механизм расселения ветхих домов

Регионы говорят: да, у нас есть территории, где есть аварийные дома, и есть дома, которые рано или поздно (скорее, рано, в недалеком будущем) перейдут в категорию аварийных. Денежных средств на расселение так называемых ветхих домов федеральный бюджет не дает. В региональном бюджете этих денег тоже нет. В муниципальном тем более. Это я вам говорю как бывший губернатор и мэр, я как раз занимался развитием таких территорий. Не хватает сейчас законодательных инструментов, чтобы на такие территории мог зайти инвестор и расселить дома с учетом интересов граждан, под контролем властей. Чтобы все было сделано правильно и цивилизованно. Именно на это направлен законопроект.

Есть ли какие-то резервы для снижения цен на жилье за счет снижения себестоимости строительства?

Владимир Якушев: В первую очередь, это снижение административных барьеров, уменьшение сроков строительства. Чем дольше продолжается стройка, тем она дороже. Объект, который строится за год, гораздо дешевле, чем тот, который строится за два.

Мы уже уменьшили количество обязательных требований на 30%. Минстрой работал с этим документом весь 2019 год.

Второй момент — технологическое присоединение к сетям. Здесь тоже есть большой запас, за счет которого можно удешевить стоимость квадратного метра. Большая история связана с регуляторикой. С этим надо разбираться вместе с ресурсоснабжающими организациями. И это мы будем делать буквально в ближайшем будущем.

Третий момент — земельные участки. Земля для жилищного строительства должна стать дешевле. Существует рынок, земля кому-то принадлежит. Цены на землю достаточно сильно влияют на себестоимость. У нас большие планы по вовлечению в оборот федеральных земель, которые сегодня неэффективно используются. Здесь мы видим очень большой резерв, потому что по факту это земля, которая практически бесплатно может быть передана под застройку. Это еще одна возможность уменьшения себестоимости строительства жилья. Если все эти факторы сложить, то мы можем серьезно уменьшить себестоимость стройки.

Чем быстрее возводятся дома, тем дешевле стоимость их строительства. Фото: Сергей Михеев/РГ

На сколько могут снизиться цены на жилье в результате всех этих мер?

Владимир Якушев: Земля стоит по-разному в разных регионах. В среднем это 8% от стоимости строительства.

Господдержка строительства помогает 5 млн человек

Для увеличения спроса на жилье нужно повышение доходов населения. Какое минимально-оптимальное соотношение должно быть, на ваш взгляд, между зарплатой и стоимостью жилья?

Владимир Якушев: Соотношение должно быть оптимальным. Уровень доходов должен не только позволять удовлетворить после платежа по ипотеке самые насущные нужды, среди которых покупка продуктов и оплата коммунальных платежей, но и давать возможность решать вопросы дополнительного образования и медицинского обеспечения всех членов семьи.

Часто говорят, что поддержка строительной отрасли имеет антикризисное значение. Сколько человек работает в стройке? И сколько стройка платит налогов?

Владимир Якушев: Статистика показывает, что в строительном комплексе работает порядка 5,2 миллиона человек. За 2019 год стройка заплатила порядка 900 миллиардов рублей налогов. Плюс 350 млрд рублей — то, что было уплачено строительными организациями во внебюджетные фонды.

Сейчас планируется ввести новую меру поддержки — для застройщиков с низкой маржинальностью. Когда это будет? Сколько компаний это затронет и в каких регионах?

Владимир Якушев: Нормативные документы практически готовы. Новая мера поддержки коснется в первую очередь тех регионов, где уровень доходов населения существенно ниже, чем в целом по стране. Ведь именно от этого зависит возможность для застройщика при определении продажной стоимости метра учесть себестоимость строительства и получить проектное финансирование в банке. Исходя из этого мы будем смотреть, какие компании будут поддерживаться. По количеству сказать очень сложно, потому что эта мера будет носить заявительный характер.

Модернизация ЖКХ может окупиться за 3-5 лет

Недавно было объявлено о запуске проектов по модернизации коммунальной инфраструктуры в нескольких пилотных городах. Что это за эксперимент?

Владимир Якушев: Участвуют пять городов из пяти регионов. Мы с ними отработали полностью всю технологическую схему: теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение. Посчитали, сколько у них возникает потерь на сетях, сколько они платят экологических штрафов. Посчитали, сколько необходимо денег, чтобы привести все сети и объекты в нормативное состояние. Посчитали тарифную выручку и дельту, которая необходима на модернизацию всей системы. И теперь они эту дельту получили от правительства в качестве федерального гранта. В течение трех лет за счет уменьшения потерь, так как технологические решения дадут больший эффект при меньших затратах (в первую очередь на топливо в теплоснабжении), они должны выйти на экономическую эффективность и окупить полученный федеральный грант.

Раньше сельское хозяйство у нас считали «черной дырой», теперь так говорят про ЖКХ. Мы хотим на этих примерах показать, что если все технологические решения выверены, если добавить денег и дать возможность привести весь жилищно-коммунальный комплекс конкретного муниципалитета в нормативное состояние, то эти деньги окупятся. Причем не в перспективе 20-25 лет, а за три-пять.

Если эти проекты окупятся, то в дальнейшем предполагается расширять список городов-участников. Это будет только через три года, когда подведут итоги пилотных проектов?

Владимир Якушев: Возможно, эти проекты будут запускаться и раньше. Все зависит от возможностей федерального бюджета.

Если модернизацию ЖКХ проводить не в пяти городах, а по всей стране — сколько нужно денег?

Владимир Якушев: Много. Та тарифная политика, которая сегодня действует в системе ЖКХ, не позволяет собрать денежные средства для проведения полноценной модернизации. В каждом субъекте, в каждом муниципалитете при подготовке к отопительному сезону идут ремонтные работы, но, конечно, их недостаточно. Объем их должен быть кратно увеличен.

Любопытный вопрос пришел от читателей — жителей поселка Васильково из Калининградской области. У них из крана течет ржавая, некачественная вода. Они жаловались, куда только можно, но никак не могут добиться чистой воды. Могут ли они хотя бы не платить за эту воду, как за питьевую?

Владимир Якушев: Они могут уменьшить оплату в расчетном периоде, если услуги были некачественными. Это предусмотрено правилами предоставления коммунальных услуг. В них описаны требования по качеству оказываемых услуг, в том числе водоснабжения, порядок фиксации факта предоставления некачественной услуги и порядок перерасчета для таких случаев. В первую очередь жителям нужно позвонить в аварийно-диспетчерскую службу, чтобы ее специалисты зафиксировали факт нарушения и составили акт. После этого начнется срок, с которого размер оплаты может быть снижен.

Владимир Якушев: Доходов семьи после оплаты ипотеки должно хватать на бытовые нужды, медицину и образование. Фото: Александр Корольков/РГ

В сентябре была запущена по всей стране система мониторинга аварий в сетях ЖКХ. Что показали первые результаты?

Владимир Якушев: При внедрении системы основная задача была — оперативно получать с мест достоверную информацию. И договориться об общих трактовках: что считать аварией, а что инцидентом. Ситуация выглядела так: в одном регионе аварией на сетях теплоснабжения объявляли ситуацию, если тепло не подается в течение часа. В другом регионе — в течение четырех часов. А в третьем — 24 часов. Теперь мы упорядочили процесс. Авария — это если тепло не поступает шесть часов. Теперь все находятся в едином правовом поле по вопросам, связанным с трактовками, и четко фиксируют, что происходит: авария или инцидент.

Система в процессе становления, поэтому сравнивать данные с аналогичным периодом предыдущего года не очень правильно. Когда мы соберем информацию за целый год и начнем следующий — это будет корректное сравнение, тогда и увидим, улучшается или ухудшается ситуация.

Какие регионы по данным этой системы оказались самыми сложными?

Владимир Якушев: Отопительный сезон полностью еще не начался, поэтому пока я бы не стал кого-то ругать, кого-то хвалить. Наступит декабрь, затопятся все регионы — вот тогда мы сможем выставлять некий рейтинг. Его, кстати, можно будет увидеть на нашем сайте.

Бизнесменам компенсаций не будет

Не планируется как-то совершенствовать порядок выплат дольщикам? Сейчас не получают компенсации, например, покупатели апартаментов, потому что это не считается жильем, или покупатели нежилых помещений на первых этажах.

Владимир Якушев: Давайте все-таки определимся: когда решается вопрос обманутых дольщиков, мы в первую очередь решаем социальную проблему — гражданин не получил жилье. Апартаменты не определены как жилье, в законодательстве определение апартаментов отсутствует. Что касается помещений на первых этажах — это, как правило, бизнес. По этим помещениям, если где-то в субъектах индивидуальные решения принимаются, то уже за счет региональных бюджетов и их возможностей.

Фонд защиты прав дольщиков решает вопросы именно о жилых квартирах граждан, которые стали потерпевшими. По разным причинам: где-то их обманули, где-то экономика не сложилась и объект брошен. Мы не помогаем решать вопросы бизнеса. Человек вел свой бизнес, решил приобрести помещение — это его риски. Квартиры — это несколько иная тема. Потому что человек остался без жилья.

Подробнее о решении проблем обманутых дольщиков, обратившихся на «горячую линию» с вопросами к министру, читайте в ближайших номерах «РГ — Недели».

Ключевой вопрос

Как стройка пережила первую волну пандемии? И как вы оцениваете ближайшие перспективы с учетом тревожной ситуации в стране?

Владимир Якушев: Осенью строительные работы нигде не прерывались, ограничительных мер не было введено ни в одном субъекте РФ.

Что касается предыдущего периода, там география несколько иная. 51 регион так или иначе вводил ограничительные меры. Москва и Московская область — на определенный период останавливали стройку полностью. Положительно это точно не повлияло. Потом пошло наверстывание. Серьезных катаклизмов не произошло, в основном стройка восстановилась.

Единственное — в ряде регионов, особенно на Дальнем Востоке, мы не получили того количества рабочей силы, которую должны были получить. Это в положительную сторону точно не сыграло. Но в основном первую волну пандемии стройка в целом — и гражданское, и жилищное строительство — преодолела.

Из-за пандемии и закрытия границ, как вы уже сказали, стройки лишились рабочих из ближнего и дальнего зарубежья. Пошли ли россияне на стройки?

Владимир Якушев: Определенная проблема остается. В 45 регионах традиционно привлекают иностранных рабочих. Остальные справляются собственными силами. После введения ограничений 11 регионов испытывали серьезные проблемы. Особенно остро такая проблема стоит на Дальнем Востоке, там на стройках работают граждане из Китайской Народной Республики. И в период пандемии сложности возникали.

Выход только один: переобучение. Этим надо заниматься системно, и это результат не одного месяца и даже не года. Предстоит переформатировать профессионально-техническое образование, заинтересовать молодежь, чтобы она шла в строительную область. И у нас есть конкретный план действий.

Из-за пандемии в этом году строителям пришлось оперативно возводить больницы. Московский клинический центр инфекционных болезней «Вороновское» в Новой Москве построили за полтора месяца. Фото: Сергей Михеев/РГВзгляд из регионов

Вопрос от наших корреспондентов из Новосибирска. Не планирует ли минстрой каким-то образом помогать с ремонтом и «реновацией» жилья тем, кто живет в частном секторе? Конкретный пример: 79-летняя жительница Бийска в Алтайском крае, инвалид, живет с дочерью-инвалидом в частном доме, который разваливается. Семья фактически в опасной ситуации, но никаких программ, направленных на помощь владельцам частных домов, с ремонтом или расселением нет. А таких домов-развалюх в России огромное количество.

Якушев: Действительно, таких домов очень много. Но денежные ресурсы, которые сейчас выделены из федерального бюджета на выполнение программы переселения из аварийного жилья, в первую очередь идут на переселение домов 1940-1950-х годов постройки. Как правило, это двухэтажные дома на 12-14-18 квартир.

Что касается заданного вопроса — есть такое понятие, как «разделение полномочий». Варианты, что делать с этим конкретным домом, должны найти органы местного самоуправления. Либо оказать людям материальную помощь, и они своими силами или с помощью муниципалитета отремонтируют дом. Либо переселить семью в маневренный фонд. В формате федеральной программы под эти дома у нас возможностей нет. И в ближайшее время такие программы не рассматриваются.

Но тут могут помочь как раз механизмы, предусмотренные в законопроекте о комплексном развитии территорий. Застройщики, расселяя большую территорию, точно так же могут расселить и находящиеся на ней индивидуальные дома, предоставив гражданам нормальное полноценное жилье.

Вопрос из Самары: некоторые Фонды капремонта в стране находятся в процессе банкротства, другие — на грани этого. Региональные власти пытаются залатать дыры в бюджетах регоператоров своими силами, в том числе за счет жителей. В чем причина, на ваш взгляд, финансовой несостоятельности фондов?

Якушев: Причина всегда одна и та же: мы планируем сделать больше, чем это возможно на деньги, которые собирают граждане. Чисто математическая ошибка в силу некомпетентности людей, которые управляют этим процессом.

Есть и вторая проблема: когда средства из фондов капитального ремонта просто тратятся не по назначению. Такие случаи часто заканчиваются уголовными делами. И мы прекрасно понимаем, что человека, может быть, и наказали потом вплоть до лишения свободы, но, к сожалению, денежные средства вернуть обратно в фонд капитального ремонта невозможно. У него нет столько имущества, чтобы от его продажи полностью возместить финансовые проблемы, которые он принес. Отсюда возникает такая дыра. Поэтому должно быть точечное решение региональных властей — за счет чего они должны поправить ситуацию. Люди точно не должны страдать. Запланированные ремонты должны быть сделаны своевременно. И за счет средств граждан эти ошибки исправляться не должны. Если это были неверные решения региональных органов власти — то за счет регионального бюджета. И это тоже неправильно, кстати. Но тем не менее точно не за счет взносов граждан нужно решать вопросы, как восполнить дисбаланс в региональных фондах.

Решается ли как-то вопрос о капремонте домов-памятников? Расценки для обычного ремонта, которыми руководствуются регоператоры, для таких зданий не годятся.

Якушев: Действительно, ремонт домов-памятников стоит дороже. Так же как подготовка сметной документации, проведение экспертизы. Нашему ведомству и министерству культуры предстоит серьезная работа, чтобы навести порядок в этой сфере.

Подготовил Сергей Аверкин

Вопрос от партнера

Партнер «РГ» портал «Nation » из Санкт-Петербурга: в Госдуме появились предложения запретить любую рекламу, распространяемую с квитанциями на жилищно-коммунальные услуги. Но управляющие компании ссылаются на то, что реклама помогает снизить расходы на рассылку бумажных платежных документов. Нужен ли здесь компромисс?

Владимир Якушев: Этот вопрос уже решался, когда еще на самой квитанции делали рекламу. Теперь этого нет, но умудряются положить какие-то рекламные буклеты вместе с квитанцией. Мы в первую очередь заботимся о людях старшего поколения, потому что некоторые воспринимают это не как рекламу, а как рекомендацию, потому что привыкли доверять своей управляющей компании.

На мой взгляд, необходимо искать компромиссы. Может, стоит провести опрос жильцов? Если они против рекламы, то управляющая компания не должна этого допускать. Кто-то желает получать — ради бога. Управляющие компании часто недофинансированы, особенно это касается старого жилищного фонда. А рассылка рекламы — дополнительная возможность пополнить бюджет. Но этот вопрос требует серьезного обсуждения. И в первую очередь свое мнение должны высказать люди.

Между тем

Какая работа сейчас в приоритете министерства?

Владимир Якушев: Мы сейчас находимся в очень важной стадии — завершаем согласование корректировок, вносимых в паспорта федеральных проектов, с министерствами и регионами. На расширенном президиуме Госсовета 28 сентября президент поставил серьезные задачи перед всеми отраслями экономики. И в первую очередь — перед строительством. В этот непростой период нам необходимо найти инструменты, которые будут стимулировать и спрос, и предложение. Четко выстроить взаимодействие с регионами.

2019 и 2020 годы мы прожили, работая в формате таких важных документов, как паспорта национальных и федеральных проектов. Теперь у нас появилась возможность эти документы отформатировать. Ни в коем случае не переписать, а именно переформатировать. Проанализировав, что получилось, что не получилось, отреагировать на предложения, которые поступили от регионов, дополнить новыми инструментами.

Проект «Жилье и городская среда» включает четыре федеральных проекта. Во-первых, «Ипотека». Напомню, что это зона ответственности минфина, с которым минстрой плотно взаимодействует по этой теме. Ипотека — один из основных инструментов, формирующих спрос на рынке жилья.

Если технологические решения выверены, если добавить денег и дать возможность привести весь жилищно-коммунальный комплекс муниципалитета в нормативное состояние, то эти деньги окупятся за 3-5 лет

Второй федеральный проект — «Жилье». Тут мы говорим уже о предложении: как будем строить, где, на каких площадках, в каких регионах, сколько квадратных метров, как будем упрощать административные барьеры.

Третий, очень важный, федеральный проект — расселение непригодного для проживания жилищного фонда. Тут тоже конкретные планы: сколько людей мы должны переселить из аварийного жилья в каждом регионе до 2024 года. На решение этой проблемы выделено финансирование из федерального бюджета, и регионы, со своей стороны, также выделяют средства.

Еще один федеральный проект — «Комфортная городская среда». Он нацелен на преображение населенных пунктов, благоустройство общественных пространств — набережных, парков, скверов.

Корректировка национальных и федеральных проектов с нашей стороны завершена. Сейчас согласовываем их с другими федеральными органами исполнительной власти, с регионами. Горизонт планирования увеличен до 2030 года, коронавирус вклинился в эту историю, макроэкономика изменилась.

В конце октября мы будем готовы доложить главе государства о проделанной работе, о тех изменениях, которые внесены в паспорт национального проекта и позволят нам достичь намеченных целей.